为加强土地用途变更和容积率调整管理，更好地盘活和推动存量用地二次开发利用，市规土委拟定《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法（第二次征求意见稿）》（下称《办法》）并公开征求意见，重点针对变更为居住类的用地，提出建设为可销售人才住房，并明确了可销售人才住房的地价暂按商品住房用地市场价格的30% 确定。

　　已出让未建用地，是指以协议方式出让并已签订土地使用权出让合同，但尚未动工开发建设的项目用地。此次《办法》适用于在2015年10月9日前经已生效法定图则变更土地用途或者调整容积率的已出让未建用地的处置。

　　《办法》对变更用途的处置方式采用更为细化的分类。具体分为由商业服务业用地变更为居住用地，由工业、物流仓储用地等变更为居住用地，由居住、商业服务业、工业、物流仓储用地等变更为城市基础设施和公共服务设施用地。

　　为了更好地解决民生住房需求，《办法》在处置方式的调整中，重点针对变更为居住类的用地，提出建设为可销售人才住房的要求。同时，考虑到用途变更前后土地价值的差异，兼顾企业利益保障，对于由商业服务业用地变更为居住用地的，允许原土地使用权人按照生效法定图则确定的容积率核算建筑面积。

　　而由工业、物流仓储用地等变更为居住用地的，原土地使用权人交回法定图则已规划的城市基础设施和公共服务设施用地后，剩余用地按生效法定图则确定的容积率核算建筑面积，并全部建设为可销售的人才住房，其中需建设的商业部分按照有关管理规定建设和销售。可销售人才住房的地价暂按商品住房用地市场价格的30% 确定。

　　《办法》针对原土地使用权出让合同未约定建筑面积的情形，明确商业服务业用地容积率按照2.0核定，城市基础设施和公共服务设施用地等其他用途用地容积率按照1.0核定。

　　对于容积率提高增加建筑面积的情形，依据《办法》，商业用地增加建筑面积的，除无偿移交需建设的城市基础设施和公共服务设施用地外，还应将超出原合同约定建筑面积部分的30% 建设为办公用房并无偿移交政府。居住用地增加建筑面积的，超出原合同约定建筑面积的部分均建设为可销售的人才住房。城市基础设施和公共服务设施用地增加建筑面积的，无偿移交规划的其他城市基础设施和公共服务设施用地后，直接按照法定图则继续开发建设。对于工业、物流仓储用地增加建筑面积的，相关处置方案将由市政府或主管部门另行规定。