南都讯6月26日，国务院副总理韩正会见香港特别行政区行政长官林郑月娥，并就粤港澳大湾区发展规划纲要听取意见和建议。对此，6月30日，在由中国政法大学房地产法研究中心、深圳市华勤城市更新研究院主办，深圳前海润禾投资管理有限公司、建纬（深圳）律师事务所承办的“粤港澳大湾区城市更新高峰论坛”上，中国（深圳）综合开发研究院副院长曲建在表示，这意味着粤港澳大湾区规划编制工作已经进入到了即将公布的阶段。

　　一、大湾区视角下的产业协调

　　“未来发展的方向越来越清晰，一个世界级的大湾区，加上科技创新为主导的片区，是我们未来产业和功能定位的重要方向。”曲建会上强调，当下有两个关键点。一是，在规划的内容上会突出科技创新领域，所以土地的更新改造，包括厂房的功能的定位，园区产业的选择都会在科技创新上延伸。二是，要建世界级的城市群，今后要素之间的流动会更加便利，这就对未来的更新改造提出了一系列的要求，包括跨区域功能的布局安排，如城市之间社会保障体系、交通基础设施的一体化运营等。

　　“无论是粤港澳还是以前提的珠三角，粤港澳是9+2，最难的是什么？”会上，广州现代城市更新产业发展中心院长江浩指出，粤港澳大湾区最难做的是城市协同，城市协同最难的是每个城市像兄弟一样相处，比如广州把一些产业让给深圳、佛山。因此，产业结构的再调整才需要城市更新。“只有粤港澳大湾区真正动起来，城市协同提到第一高度才需要城市更新，否则的话，迟早也会出现很多城市更新产业空心化”。而产城融合是现在很多地产商参与城市更新最重要原因，城市更新产业来了，人就来了，产城融合是必然的趋势。

　　对此，深圳市同合科技创新有限公司总经理陈晨指出，2013年深圳出台的1+6文件提了最像产城融合的硬件要求，也就是工改工里面可以配建30%的配套。“这是传统园区里面无法想象的，比例非常大。甚至到现在有些其他地市对工业园区的配套的比例只有7%左右”。

　　陈晨以A、B两个项目为例，说明了产城融合的两个方面。

　　一是建筑业态上的融合。A是一个产业项目，但看起来更像商业项目。从整体业态来看，改项目的建筑面积是35万平，产业用房占到22万平，还有2万平的住宅、3万平的商业、6万平的宿舍。从产业业态来看，22万平里面又分了主导产业和产业配套。主导产业很简单，总部经济类型的产业，孵化类型的产业和加速类型的产业；配套的实际上就是孵化器、创客空间或者中式基地或者研发中心的配套。

　　二是运营和服务上融合。B项目是坂田的天安云谷，它的服务体系很有特色，服务方与物业管理一样，从水电维修到会议室管理，而更多的是从人才、从创新、研发，甚至是金融以及战略采购层面。所以，未来的企业只需要干两件事：第一个是把自己的产品研发做好，做到有核心竞争力；二是找到原以为自己产品买单的客户。其他的事情全部可以交给运营商来做。这就是产城融合。第一个维度是业态上、硬件上的融合，第二个服务是软件上的融合。

　　产城融合的角度，未来的企业或者未来的开发商、运营商，要承担产业项目中企业里面大部分的行政职能，非企业的核心竞争力、非企业的知识产权、非企业客户其他功能，此外还有行政、采购、人事、工商注册的功能。

　　二、“深圳市城市更新的风向目前正悄然发生变化”

　　在大湾区视角下，城市间的产业协调发展，促成了各城市的城市更新中产业的定位，以及产来的转型升级。也因此，深圳划珲了约270平公里的工业区块线。

　　而正如前述江浩所言，是防止产业空心化。

　　目前，工业区块线管理办法中确定了，中长期内保持不低于270平方公里的模式。而在工业改造中，深圳市规划国土发展研究中心主任规划师缪春胜呼吁，更新更新改造主体不只是关注产业的容积率，而是更加重视产品设计、产业空间经营、产业平台搭建，将空间再生产转化为有价值的平台，真正实现空间化、产业升级乃至产城融合。另外，目前市场主流仍以大拆大建为主，未来需要政府和市场共同努力，挖掘局部更新、微更新、绿色更新、有机更新新内涵，为城市营造更稳健、更持续的产业空间模式。

　　与此同时，随着深圳人口规模增大，城市发展对公共设施的需求日益增长。据统计，法定图则规划的公共设施实施率约50%，剩余的大部份位于现状建成区，难以落实。“目前城市更新项目中普遍存在合法用地比例不足的客观情况，全市平均约43.9%”，缪春胜表示，这制约了城市更新工作的进一步推进。所以，近期深圳市推出了“飞地”政府，将“公共利益项目”与“更新项目”的实施进行捆绑，通过市场力量促进公共利益项目落地。

　　“深圳市城市更新的风向目前正悄然发生变化”，会上，建纬（深圳）律师事务所主任贺倩明指出，模式由之前的完全“市场主导“转变为“半市场、半政府主导”，比如旧住宅区改造有政府主导的棚户区改造模式，城中村分区划定综合整治也是由政府主导进行。无论是城市更新采取何种模式，政府行为和市场行为的边界如何划分，公共利益与私权利益如何平衡，始终是困扰城市更新各方参与主体的难题。此外，面对粤港澳大湾区建设的重大历史机遇，在化解城市更新中面临的各种困境中充分利用专业智慧和专业服务很有必要。

　　三，REITs今年或推出

　　“房地产乃至城市更新中有些变化。在过去房地产都是一锤子买卖，旧改项目卖掉，融资之后就结束；将来有些机构会长期持有物业，证券化”。广东华兴银行资产管理事业部深圳中心总经理朱海权如是说。

　　他指出，过去的房地产是盖房子的阶段，房地产金融其实还没有真正开始。因为一定是所有的房子盖完之后，它需要在盖好的基础上衍生自己的金融需求，做自己的证券化，证券化之后怎么做流通、切割、转让，这才是未来房地产金融发展的新的热点和趋势，才是它真正的盈利点。现在金融做房地产，是跟着房地产开发商分一杯羹，只有房地产全部盖完之后，反过来金融房地产，这时候金融有议价能力。证券化是未来的大趋势。

　　REITs（房地产信托投资基金）是房地产证券化的重要手段。在深创投不动产基金管理（深圳）有限公司总经理罗霄鸣看来，REITs在工改工中大有作用。“以深圳为例，工改工项目按规定，其中可销售部份不足30%，传统投资策略必然面对短期现金流平衡的压力，传统的负债开发模式遇到挑战，所以需要引入更有潜力的金融工具，比如REITs”。

　　“工改工这样的业务类别，在传统的金融工具之下，其实很难运作，根据咱们的城市更新的管理办法，工改工中只有大概30%的量才能用于销售。随着现在整体的市场价格的上升，大家都算过这笔经济账，咱们都要用可周转的资产平衡我们投资的流量表，其实30%捉襟见肘。这种情况下，有Reits的工具，有资本市场长期退出的预期，在这种就可以看到工改工的整体投资格局就变得豁然开朗。”罗霄鸣说。

　　罗霄鸣强调，“目前Reits的工具下，我们相信随着今年、明年公募Reits的开闸，这是未来地产行业，尤其做工改工这类大量持有型物业的商业模式。从金融的角度看，这是整个地产投资非常珍贵的大变局的前夜，我觉得这个机会对我们来说都要努力的抓住它”。

　　REITs最早起源于美国，一方面满足中小投资者参与大规模商业地产投资需求，另一方面也是开发商的融资诉求。REITs在日本、新加坡、香港等地已形成成熟的资本市场，从本质上来讲，REITs是一种信托基金；同时也是一种资产的上市，投资于有经常性收入的地产项目，如公寓、办公楼、及工业厂房等，REITs作为一种战略资本工具为一切持有优质物来的实体经济提供支持。数据显示，截至2017的6月30日，全球上市REITs市值已经超过17100亿美元。