继珠海楼价步入“1字头”时代后，珠海有楼盘选择降价出售，最高者直降20万。例如，前山的中铁诺德心悦湾一口价房源相比备案价直降20多万，降价幅度近15%。而这也并非是第一个降价的项目，今年以来已有部分项目陆续在价格上进行调整，甚至把带装修的价格调整为毛坯价，变相降价。

但同时，却有不少新开项目选择高价备案。如唐家一个纯新别墅盘首次备案，价格最高顶直接突破8万元/平方米；金湾一复式产品单价接近2 .8万元/平方米……有业内人士分析，目前珠海楼市总体稳定，现在降价的楼盘大部分都是非黄金地段或者是拿地很早拿地成本很低的开发商，因此降价大部分是适应市场选择主动降价来让房产市场回归正常稳步发展。而高价备案的项目不少地段更佳，因更高的土地成本等原因，只能选择高价备案。

降价：有楼盘一口价单位直降20万

一口价单位直降20万以上，还是市区盘。南都记者最近踩盘时发现，继有楼盘推出新单位低价入市后，又有楼盘选择试探市场底价。前山的中铁诺德心悦湾就是其中一个代表。

该项目推售19栋约86- 90平方米三房和约104-109平方米四房。其中，楼盘上周推出19套特价单位，包括7楼至13楼的不同面积单位，主要是1、5、6单元。以1001单位为例，该单位建筑面积107.72平方米，备案价约为379万元，按揭可享受9.1折，折后总价约345万，如今这套单位参加一口价特惠，只需323万。相比之下，这一价格比备案价减少了56万，比9.1折后的售价少了22万。

323万的实际售价与379万元的备案价相比，相当于打折85.22%，这一打折力度相当于几乎接近限售规定的价格下限。而此前珠海规定，售价不得高于备案价，且不得低于备案价85%。同时，该项目这些单位不仅有一口价优惠，还能同步享受原有的优惠，即送车位使用权或装修。若按照市场主流的装修价格而言，该单位还能省下至少20万的装修款，若按照前山车位的售价来看，也在20万左右。也就是说，实际上该项目本次的促销力度，已经高达40万以上。

这不是唯一的个案。同样是前山的楼盘半山町，在公交站打广告注明“价格仅需26000元/平方米起”，该楼盘的备案均价最低的确也在26569元/平方米；前山另一楼盘郎峰公馆在5个月前精装备案均价38977.68元/平方米，5个月后，毛坯备案均价仅为29862.65元/平方米，现场还有26000元/平方米左右的房源，楼价直降近万元每平方米。

涨价：多盘即将推出，新盘备案价创新高

与楼盘降价相比的，是有部分新盘首推就选择高价备案。例如5月西区6个楼盘备案，其中星河传奇为全新盘入市，该盘2、3栋已拿预售证，目前正接受诚意登记，开盘在即。这一楼盘的单套均价最高27901元/平方米，可谓高于金湾整体楼价。而据了解，星河打造的低密度洋房，部分户型赠送面积较高，这导致这类产品单价较高。目前，该楼盘已有6栋产品备案，其中单价超过27000元/平方米的有12套，最贵一套总价387万。

如果说上述楼盘由于赠送面积的缘故而高价备案属于“情有可原”，还有不少楼盘的备案价在挑战片区内的最高价。例如唐家片区的卓越唐家墅首度备案，由75栋独栋别墅组成，根据最新公示的价格，首批曝光了22套别墅的价格，建筑面积从213-248平方米不等。备案单价最高80090元/平方米，总价最贵1988万元。而这也不是珠海的最高价，目前珠海在售最贵的当数翠湖香山的独栋别墅，备案单价高达16万/平方米，而总价最高达9990万；横琴的龙光玖龙玺，备案单价最高达7.5万/平方米。这一价格远超过横琴主流住宅价格4万-5万元/平方米。

更值得一提的是，除了已经高价备案的项目外，还有不少高价土地项目正在路上。据不完全统计，目前珠海于2016-2017年拍出的土地中，共有34个商住项目在建，这些项目中不少是破了地价的历史新高。例如唐家片区的雅居乐三宗地块楼面地价高达28000元/平方米以上，这一楼面地价与目前唐家在售楼盘的价格只相差几千元。

业内说法

土地成本高所以备案价高

对于目前市场终端与备案段两个不同的现实矛盾，业内表示目前珠海楼市情况还算稳定，对于继续走量的开发商来说，适当让利能让项目快速回笼资金。但随着2016-2017年高价地块的陆续建成，珠海楼市的价格有望企稳。

“不少人认为一方面降价，另一方面有楼盘高价备案，同时还有土地拍出高价，珠海楼盘不可能卖出高价。实际上现在正在降价的楼盘大部分都是非黄金地段或者是拿地很早拿地成本很低的开发商”，幸福之家地产二级市场总监伍英科分析道，虽然近期不少开发商或在朋友圈上中介的广告都打出各种形式的降价优惠，但这并非所有楼盘都存在的情况，更多集中在非黄金地段或者是拿地很早拿地成本很低的开发商。他认为这部分楼盘的降价大部分是主动适应市场的表现，让房产市场回归正常稳步发展，这是一个房产市场健康发展好的信号。

但同时他指出，珠海中属于“黄金地段”、“热门板块”、“优质教育地段”类型的楼盘无论是一手新房还是二手房房价表现依然稳固坚挺。“房地产行业中一直流行一句话‘得刚需者得天下’，很长一段时间珠海90平方米左右的三房就是优先上车户型，所以一直是开发商抢占市场的利器”，他表示，目前没买房的刚需普遍更关心这类项目。

而新盘备案价高企，主要受到备案项目的改善型属性所影响。“不难看出来无论是金湾航空新城2016年的地王崇峰壹号院还是横琴口岸豪宅龙光玖龙玺的打破纪录7万的备案价，开发商们纷纷转战黄金地段的改善型住宅”，他称，以崇峰壹号院为例，推出是178平方米和188平方米，户型均带电梯厅、保姆房更有空中花园及超大阳台，而改善型住宅的客户更多在意的是能满足他们对房子的改善需求，而非高于市场的价格，更多的是产品类型及客户群体不一样，因此价格自然跟刚需盘不一样。“除了刚需客户外，珠海投资客户和改善型客户的比例也不容小觑，后市走势预计价格相对比较稳定，新房走量比较快，特别是商办住宅吸引了不少外地人入手”，他预测道。