还记得去年4月22日吗?有的楼盘“抢开”，有些街坊恐慌“上车”，江门楼市上演速度与激情。与此同时，“限购令”为热气腾腾的楼市“泼了一盆冷水”。截至今年4月22日，江门楼市限购刚好一年，楼市有没有“消火”？楼市又发生了哪些变化？

本报记者多方走访发现，限购至今，蓬江、江海一手住宅的成交量有所下降，库存微增，但同时，一手住宅成交均价仍在上涨，这和高价地支撑、带装修项目成为主流等因素有关。

江门出台限购政策已一年，成交量有所下跌，但市场热度仍在。

变化一：

带装修项目增多拉升成交均价

“你觉得江门限购政策效果如何？”记者就此问题随机采访了一些市民，认同“效果较好”或“效果较小”的占一半，而觉得“效果较差”的也占一半。

普通街坊判断限购效果如何，主要是看房价。市住建局公布的数据显示，去年4月至今年3月，全市一手住宅成交均价（单位：元/平方米）分别为：6932、6822、7265、7133、6911、7294、8537、7957、8028、8089、8426、8202；而蓬江、江海一手住宅的成交均价（单位：元/平方米）分别为8726、8662、9080、9578、9553、9565、10795、10376、10555、10222、10007、10382，由此不难看出，限购以后，房价大致稳步上升。

数据还显示：在全市，今年第一季度一手住宅成交均价为8211元/平方米，同比上涨25.6%，而去年第一季度一手住宅成交均价为6538元/平方米，同比上涨17.8%；蓬江、江海，今年第一季度一手住宅成交均价为10235元/平方米，同比上涨27.3%，而去年第一季度一手住宅成交均价为8043元/平方米，同比上涨25.6%。

对比不难发现，无论是全市，还是蓬江、江海，今年第一季度一手住宅成交均价同比涨幅高于去年第一季度成交均价同比涨幅。

谈及原因，合璟华富地产总经理黄锦康认为主要归于地价：一方面，高地价项目，比如美的公园天下等陆续面市，另一方面，高价地频现，提升了开发商乃至置业者的预期。

“价格因带装修项目占比增多而整体上涨。”美智地产总经理汤建军认为，由于供不应求关系未能迅速扭转，项目拉升价格的动力较强，但考虑到限价以及部分市民置业需求变化等因素，带装修项目大幅度增加，继而大幅拉升成交均价。

记者走访发现，限购之前，中心城区毛坯发售的项目较多，限购政策出台以后，带装修项目逐渐增多，尤以江海区为甚。

变化二：

成交量有所下跌，市场热度仍在

限购的目的在于抑制投资投机性需求，为非理性市场降温，检验其效果好坏，应重点留意成交量。

记者梳理市住建局的数据发现，去年4月至今年3月，全市一手住宅成交套数（单位：套）分别为9419、6563、6265、5701、4618、4155、4531、4244、5096、3804、2231、3331，全市二手住宅成交套数（单位：套）分别为3005、3497、3499、2615、3156、3010、2386、3098、2962、2786、1841、2361；蓬江、江海一手住宅成交套数（单位：套）分别为2916、1888、1886、1658、1222、1322、1350、872、1158、1090、638、1109，二手住宅成交套数（单位：套）分别为1058、1295、1445、1052、1150、1079、919、1235、1123、1058、534、941，由此不难看出，无论是全市还是蓬江、江海，一二手住宅成交量大致呈现这样的规律：在去年4、5、6三个月达到高峰，之后逐渐回落，然后窄幅波动。可见，限购一年来，成交量总体有所下跌。

“成交量降低明显。”汤建军进而讲到，限购前，由于客户扎堆赶上末班车，导致去年4月住宅成交量达到江门的历史峰值106.75万平方米，随后成交量逐步下降，成交量虽因黄金假期因素而有所起伏，但受供应有限、贷款利率持续上涨和外区客户受限等多重因素影响，整体下降趋势明显，尤其是限购半年以后，传统的“金九银十”成交量较为一般。

受访对象同时表示，尽管成交量减少，但市场热度仍在，具体表现为，抢购情况仍然存在，优质项目去化率较高。

变化三：

全市库存减少供求偏紧

数据显示，去年4月至今年3月，全市一手住宅待售套数（单位：套）分别为31244、29555、29880、28093、28420、29840、27906、27369、29786、29726、31229、30224；蓬江、江海一手住宅待售套数（单位：套）分别为5200、4800、5800、5300、5800、6200、5800、5900、6300、6400、6500、6500。由此不难看出，全市的库存一直徘徊在30000套左右，呈现波浪起伏，而蓬江、江海则徘徊在6000套左右，呈波浪状起伏上升。

值得注意的是，按照2017年全市67497套的成交量算，目前的库存消化周期不到6个月，仍处于供求偏紧的状态；蓬江、江海按照2017年19273套的成交量计算，目前的库存消化周期仅约4个月，更处于供求偏紧的状态。

“未来随着供应量增加，库存有可能进一步走高，但涨幅较为平稳。”汤建军认为。

变化四：

利率持续上浮，购房成本增加

限购一年来，房贷利率也是不断变化。以首套一手住宅房贷利率为例，去年2月为基准利率9折；7月已回归至基准利率；8月较基准利率普遍上浮5%—10%；9月较基准利率普遍上浮10%；今年2月较基准利率普遍15%；4月较基准利率普遍上浮20%起。

房贷利率再次上浮，无疑使市民的购房成本进一步增加。以购买首套一手住宅为例，如果贷款80万元，按照等额本息的还款方式，按揭20年，如果去年2月贷款，利息总额约40.5万元，月还款额约5022元；如果房贷利率上浮20%，利息总额为56.2万元，月还款额约5676元。由此不难看出，总利息多了约15.7万元，置业者每月要多付约654元利息。

◎预测：

后市或以稳为主

楼市分析师冯景全认为，接下来，去年竞拍的高价地将陆续入市，从供应量方面看房源比较充足，但鉴于当前市场人气已不如去年，成交量难以大涨。另外从成本看，今年新上市项目大部分是去年竞拍的高价地，由此带来的房价上涨压力仍然值得警惕。

“预计2018年整体楼市走势还是以稳为主。”汤建军进而讲到，成交量随着新拍地项目面世，以及粤港澳大湾区规划出台等因素影响而有所回升，但政策层面稳定的情况下，整体还是以中位运行为主。价格方面，受库存紧张压力逐步缓解，价格上涨幅度亦有所趋缓。