在3月5日召开的十三届全国人大一次会议上，国务院总理李克强所作的政府工作报告，再次提到“粤港澳大湾区”，指出今年要出台实施粤港澳大湾区发展规划，全面推进内地同香港、澳门互利合作。这意味着，粤港澳大湾区的建设将从此前的概念构想和规划阶段正式进入实施与落地阶段。

江门地处粤港澳大湾区“承东启西”的关键节点，腹地纵深广阔，作为粤港澳大湾区中最具发展潜力的地区，必将迎来发展良机，与之关联的楼市会产生什么影响？业内人士纷纷展望。

文/图 江门日报记者 周春锋

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江门在粤港澳大湾区中最具发展潜力

去年至今，李先生频频看房，他每到一处楼盘，都会有销售顾问给他大谈粤港澳大湾区这一概念。事实上，对于粤港澳大湾区这一概念的宣传，不仅停留在口头上，也停留在所有项目的楼书里。那么，被各大房企视为营销利器的粤港澳大湾区究竟为何物？

“粤港澳大湾区实际上是珠三角的升级版。”广州大学房地产研究所所长、房地产专业首席教授及广东省房地产业协会专家委员会委员陈琳认为，这个版本并非是简单地扩大面积，而是从各城市的产业、功能、定位、资源出发，通过统筹规划、临近融合、鼓励合作等方式，使得大湾区内部城市间各司其职、各尽其能，充分发挥团队合作精神，达到1+1>2的效果，相对于珠三角，粤港澳大湾区的格局更大，更具创新性、开放性，国际化程度更高。

裕隆基地产营销总监罗清朋则留意到，在政府工作报告中，“粤港澳大湾区”是第二次提及。2017年的政府工作报告指出，研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，发挥港澳独特优势，提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能，而2018年政府工作报告的表述有两大变化：一是“粤港澳大湾区城市群发展规划”变为“粤港澳大湾区发展规划”，“城市群”被隐去，“研究编制”变为“出台实施”；二是首次放在区域战略部分表述，与“京津冀区域一体化”和“长江经济带”并列。这意味着，粤港澳大湾区的建设已上升到国家级战略的层面。随着政策的推动，经济发展潜力巨大，人口红利也将持续发展。而在之前的广东“两会”期间，粤港澳大湾区也是热点话题之一，会议上共同的观点是：架构出一个安全、便捷、智慧、绿色的现代综合交通体系，实现城市间快速通达，加快9+2城市之间的融合交流，人才之间的流动，打通湾区间的“脉络”，加快实现主要城市间1小时通达。

“粤港澳大湾区发展规划有望近期发布，湾区建设即将进入实质性阶段，如‘湾区大学’、‘湾区空港群’、‘湾区海港群’等新概念的提出，会使粤港澳的发展趋于成为共同体。”美智地产总经理汤建军分析认为，江门地处粤港澳大湾区承东启西的关键节点，腹地纵深广阔，作为粤港澳大湾区中最具发展潜力的地区，必将迎来一次千载难逢的发展机遇。

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区域优势与空间优势得天独厚

受访人士指出，目前，粤港澳大湾区蓝图已经基本绘就，粤港澳大湾区从概念逐步走向现实，虽然规划尚未正式出台，但可以预见的是，江门作为国际一流湾区和世界级城市群中的一员，必将不负厚望，而江门楼市，也有望迎来发展良机。

合璟华富地产总经理黄锦康认为，粤港澳大湾区规划出台后，或许远比我们设想的更加宏大、精彩，由于强化城市群城市的协同发展，利于江门进一步改善交通，产业进一步升级，或将建设媲美香洲港、广州港的良港……简而言之，不久的将来，江门必然会发生巨变，涵盖产业、交通、环境等方面，从而正向影响楼市。

陈琳则表示，可以预见的是，由于湾区各城市间强调互通共融，交通必将得到极大改观，对于江门而言，深中通道等都会为区域带来利好；同时，由于江门具有其他城市不具备的土地资源优势，便于承接来自深圳等地的产业转移，促进就业，如此一来，有望改观现在江门人口净流出的现状。

“华为的部分业务迁到东莞，主要原因之一是深圳土地资源稀缺、房价太高。”陈琳以此例表明，当江门交通持续改观、产业发展势头良好、人口有所增加、房价相对较低，而在周边城市房价较高、土地资源稀缺的情况下，购买力可能会外溢至江门，随着湾区建设不断深入推进，半径范围逐渐扩大，一开始是中山、珠海、佛山等周边城市，再是省内其他城市，进而是港澳等地。

罗清朋留意到，粤港澳大湾区的概念提出后，最直观的感受是房价涨幅较大，佛山、肇庆、江门等地比较明显，其房价每平方米大约上涨了两三千元。

“未来江门房价有一定的升值空间。”罗清朋进而从四个方面进行了细致分析——

首先，区域优势与空间优势可谓得天独厚。江门既是广州（佛）副中心，又是深圳（港澳）副中心，在空间上把珠中江城市群与广佛都市圈、深港经济圈构建成大湾区的“黄金三角地带”；

其次，在粤港澳大湾区中，江门定位为全球华人华侨双创之城，核心谋划推进“5+1”重大产业平台建设，即粤澳（江门）产业合作示范区、珠西新材料集聚区、深江产业园、台山工业新城拓展区、开平翠山湖科技产业园拓展区等五大万亩园区和江门人才岛，这将为江门吸纳大量的高端人才与人口红利，未来对于住房需求有增无减；

第三，按照国际惯例，一个地区土地开发强度的警戒线为30%，在珠三角9个城市中，有4个城市土地开发强度超过30%，其中深圳、东莞超过45%，珠海、佛山在35%左右；广州、中山开发强度亦逐渐逼近30%，而江门开发强度约为12.5%，具有很强的开发空间；

第四，随着多个交通基础设施的规划、竣工，粤港澳大湾区“一小时生活圈”和“两小时生活圈”生活理念将会不断扩大并覆盖区内更多城市。特别是，江门作为粤港澳大湾区中处于“承东启西”的关键城市，随着港珠澳大桥、深茂铁路江茂段的建成通车，中开高速、江门大道和珠西综合交通枢纽江门站加快建设，交通的改善将使江门能更好地融入大湾区一体化之中，未来将有更多资金和人员流入这些地区，从而带动房价的上涨。

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短期内房价难以大涨

罗清朋同时指出，经过近两年房价爆发性上涨后，2018年江门楼市即便有粤港澳大湾区这股“东风”，也难以大涨，而是平稳上涨。主要原因在于：“两会”再次坚持“房住不炒”的指导方针，楼市整体仍然以长效调控为主；同时，江门楼价部分区域已经“破万”，高房价需要一定的时间让消费者消化；另外，银行以及政府金融政策的收紧，使置业者趋于观望状态。

“粤港澳大湾区建设是促进江门房地产市场发展的良好契机，应充分把握，但也应理性看待。”陈琳认为，重点应尽量引入好产业，为房地产行业稳健发展提供强有力支撑，而不只是简单地供地、建房子；同时，预计人口增加后会对楼市产生利好，但会对市政、交通设施带来压力，相关部门应未雨绸缪，做好应对之策。

“我最大的担心是，到时候，外来置业人口增多，购买力可能不以本土居民的收入进行参考，会对本土居民带来压力，所以特别希望本土居民的住房能尽量得到保障。”陈琳表示。