美联物业行政总裁 布少明

面对火热的本地楼市，特区政府暂时仍未见提出针对性的房屋政策。 不过，财政司长陈茂波日前突然一改口风，表示考虑增设「空置税」。 据报导指，司长改变想法的理由是，去年底已落成但仍未售出的私人住宅数目达9500个，较去年年初显著上升，故希望设法释放空置单位。 惟笔者对此措施的成效存疑。

反映香港住屋空置情况的最佳数据莫过于「空置率」。 据估价署《香港物业报告2017》，截至2016年底，现存私楼单位总存量约115.8万个，空置率为3.8%，涉43,657伙，空置率极低，反映问题绝非严重。 即使将9500个未售出的私人住宅数目达完加到其中，整体空置率亦不会大幅提升。 事实上，以现时发展商推盘速度之快，相信这批未售单位距离推售日期已然不远，可见设立空置税并无急切的必要，对增加住宅供应的作用亦有限。

二手方面，租金增长强劲的走势亦展示香港并无严重的空置问题。 据美联「租金走势图」数据显示，2月份以实用面积计算的平均呎租报约36.75元，虽然按月轻微回落约0.1%。 纵使如此，租金依然稳企历史次高水平，而本年首两个月仍录1.1%升幅，可见租金续于高位横行。 当中，月租15,000元或以下的租务比率由1月份约33%升至2月份约36.6%；个中原因与月内录新近入伙朗屏8号的租务个案有关，而当中不少为月租15,000元或以下。

租金持续高企，固然是楼价延续升势的结果，同时亦反映租务市场需求炽热。 在强劲的住屋需求之下，实在看不到空置率有任何上升的原因。 相较于空置税，有另一项措施更值得政府研究，亦更受市民所关注，就是笔者及众多社会人士一直大力提倡的放宽九成按揭门坎。 事实上，现时售价400万元或以下单位已经非常罕有，即是说市民买楼多半需准备两成或以上首期，无疑增加有意置业者的负担。

笔者明白，政府深恐一旦放宽按揭会引致楼价飙升，但若九成按揭的问题长期未能解决，亦会推高细价楼的楼价。 在只有细价楼可以享受高成数按揭的情况下，置业预算有限的市民唯有一窝蜂的涌向上车屋苑，令上车盘一扫而空的同时，亦带动细价楼楼价如火箭般节节上升。 因此，放宽九成按揭门坎已非应不应该的问题，而是有真正的社会需要，希望政府可尽快正视此问题，助更多有需要的人士上车。