新围仔村万科泊寓。李荣华 摄

　　去年12月30日，万科集团进军深圳城中村参与综合整治改造的首个项目——岗头新围仔村首栋样板楼公开亮相。这是深圳探索城中村更新、推进“租售并举”的一个缩影。

泊寓比村屋房租贵一成

　　新围仔村是改革开放之后深圳崛起的新兴城中村之一，曾被誉为“IT第一村”，地处坂田片区，汇集周边华为、富士康等企业园区员工。

　　像深圳很多城中村一样，这里生活方便，但建筑密度高，基础设施落后，公共配套及绿地景观匮乏，因规划不足带来交通、消防、卫生、治安等问题及隐患。

　　据统计，目前新围仔村占地7.89公顷，有建筑238栋，住户约6093个，其中176栋为7层以上建筑，是一个以宅基地为划分单元的城中村。

　　记者从城中村招租客获悉，当地租房价格方面，2房1厅带厨卫约1500至1700元/月、1房1厅带厨卫850元/月、带厨卫单间650元/月。

　　而此次开放的新围仔村万科泊寓样板房，最便宜的是15平方米单间，约898元/月；1房1厅22平方米带厨卫价格为1000元/月。相对而言，泊寓比城中村同等规模房间的房租大致涨10%。

　　记者现场看到，经设计装修后的城中村房间已与城市中心区公寓没有区别，房子含硬软装，可以拎包入住。

项目纳入政府管理体系

　　深圳市万村发展有限公司是万科成立的从事城中村综合整治运营的专业公司。针对新围仔村的整体提升改造，万村将在不拆除原有建筑的前提下，主要以现状建筑立面形象美化、景观环境改造和基础设施提升为主。此次改造方案的改造面积约6130平方米、景观改造面积约4600平方米。景观改造已新增设区服务设施——休闲广场为主，对现有乔木以保留方式进行环境整治。

　　按照万村的定位，其城中村综合整治项目纳入政府管理体系，使得消防责任主体清晰，也有利于贡献人才保障住房资源以及为重点企业定制宿舍。

　　此次亮相的样板房原为两栋独立农民房，经改造，房间数量增多，两栋楼之间每一层都加了连廊连接起来，增加了交通和消防疏散口，公共空间也随之加大。一楼还打造了书吧、咖啡店等商业小店。

　　因为是宅基地，万科与每一户村民谈合作，新围仔村有238栋农民房，目前只有15%的统租率，万科的目标是达到60%—80%。“未来这里将统一改造成长租公寓——万科泊寓，街道整治也在同时进行中。”相关负责人介绍。

城中村综合改造迎来“新风口”

　　《深圳市住房建设规划（2016—2020）》的统计数据显示，预计“十三五”期间，深圳新就业大学生租赁住房需求约39.2万套，每年增加约7.8万套。新增外来务工人员住房租赁需求约40万套。

　　为推进“租售并举”，2017年8月，深圳市规土委发布《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿），其中规划了数十条加快培育和发展深圳住房租赁市场的相关措施。提出“十三五”期间，要通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。

城中村综合改造迎来“新风口”。

　　万村执行合伙人张海涛认为，城中村是深圳城市的特殊存在，与周边地区既分隔又融合，并持续演进、繁衍更新。万村在城中村的综合整治、运营管理的过程中，结合城中村的特殊空间类型，借鉴了北京798、上海新天地等，对深圳城中村改造进行了大量的探索和思考。

　　业内认为，企业参与城中村改造离不开政策的疏导与支持，也离不开政府在基础设施改造投资方面的监督与管理。目前水围村的深业集团和新围仔村的万科已经开始先行试水，采取综合整治+内容运营的模式，未来效果有待持续观察。