新浪港股讯 1030日消息，为进一步推进深港通投教工作，深化深港两所投教合作机制，在港交所及香港投资者关系协会的支持和配合下，深交所启动“走进港股通上市公司”活动，首次将“走进上市公司活动”标的范围延伸到深市港股通公司。10月26日，深交所组织来自22家券商营业部的约30名内地中小投资者，实地调研深市港股通上市公司龙光地产（03380）。智通财经注意到，自“深港通”开通以来，深交所推出了多种深港通投教产品和港股通模拟交易平台。根据安排，深交所今后将每月开展一场“走进港股通上市公司”活动，并携手香港交易所举办以“深港通”为主题的“走进券商营业部”活动。

在资本市场表现出众的龙光地产，受到投资者的热烈追捧，并成为此次“走进港股通上市公司”活动的第一站。在此次实地调研活动中，龙光地产执行董事兼CFO赖卓斌向投资者详细介绍了公司聚焦粤港澳大湾区的核心逻辑。

　　赖卓斌指出，从公司的投资战略角度出发，粤港澳大湾区与国内其他经济区域比较，看重两个数据。1、人均GDP，这代表人均财富的分配，具体来看，粤港澳大湾区14万人民币、长三角9.4万人民币、京津冀6.7万人民币，粤港澳大湾区是京津冀的2倍。2、人均拥有的土地面积：粤港澳大湾区826平方米、长三角1356万平方米、京津冀1928平方米。综合这些数据，也就是说粤港澳大湾区钱多地少，发展前景非常可观。

　　从粤港澳大湾区与世界其他湾区的比较来看，粤港澳大湾区的陆地面积为5.6万平方公里、东京湾区1.4万平方公里、纽约湾区2.1万平方公里。在常住人口方面，前述三大湾区分别为6800万、3570万、1983万。人均GDP分别为：1.4万亿美元、2.1万亿美元、1.6万亿美元。综合这些数据，粤港澳大湾区陆地面积和常住人口都不逊色于其他国际湾区，但是人均GDP相差较大，还有提升空间和发展潜力。

另外，粤港澳大湾区区域产业聚集和协同性好；大湾区内城市交通互联互通，实现1小时生活圈，周边物业的价值会有明显拉动等原因也是龙光地产聚焦粤港澳大湾区的原因。

　　在活动中，赖卓斌还介绍了公司的发展历程、核心竞争力等。智通财经特整理其中的干货如下。

赖卓斌在活动现场介绍龙光地产

　　公司发展的三个阶段

　　赖卓斌提到，从龙光地产在1996年成立至今，公司的发展可以分为三个阶段。

　　第一阶段：1996年到2003年，这7年在一个城市开发项目，即公司的发源地——广东汕头市。从2003年到今天，龙光地产在当地的市场份额连续14年排名第一，牢牢占据龙头位置；在汕头市主城区的市场份额，占到三分之一以上，这意味着每卖三套房子，其中有一套就是龙光地产的。

　　第二个阶段：2003年到2013年，这是形成今天粤港澳大湾区布局的10年。公司的第一个项目，就是2003年进入深圳的第一个项目——宝安中心区的天悦龙庭项目。这个项目开发可以说非常成功。现在天悦龙庭的二手房价差不多要每平方米8万元。所以我们是非常看好深圳市场，14年前就已经开始深圳的布局。那个时间点，深圳的土地就非常稀缺。随后，公司又陆续布局珠三角的佛山、惠州、东莞、珠海、中山等城市。

　　第三个阶段： 2013年，公司在香港联交所主板上市。上市后的4年，也是公司发展最迅速的4年，利用资本市场，对公司品牌的提升，人才的吸纳，起到全方位的作用。公司在深圳市场投入“重兵”，连续在2014年、2015年、2016年，获得深圳市年度体量较大的招牌挂的项目。今天来看，这些项目给我们产生了非常丰厚的盈收。

　　公司三大核心竞争优势

　　一直以来龙光地产盈利能力明显于市场大部分同业。赖卓斌也在活动中揭秘公司制胜的三大关键法宝。

　　1、土地储备：截至2017年6月30日，总货值3880亿，超过80%位于粤港澳大湾区，占比非常高。在整个粤港澳大湾区“9+2”的城市布局里面，现在除了澳门和江门，龙光在其他城市都有项目布局。其中，在深圳的土储货值达到1347个亿，在整个大湾区的土储里面，占比是最多的，含金量最高。因为深圳GDP总量，人均GDP，人口密度最为优胜。在粤港澳大湾区3880亿货值里面，短期即基本上3年左右就能供应的达到2339亿，这个比例是很高的，这在行业中也是非常被看好的。

　　第一深圳占比很大，第二短期的货值占比是最高的，这些意味着较快能形成销售、现金流以及利润的结转，也这能解释为什么上市4年以来龙光地产的经营业绩以及利润增长表现这么好，我认为核心点在于土地储备布局。这是第一个我们和业内不同的地方，也是最大的优势之所在。

2、盈利性：今年上半年核心利润达到25.5个亿，毛利率达到39.5%，核心利润率达到20.6%，这创造历史新高。这么好的盈利表现，我觉得有三个方面原因，第一，跟我们的土储结构直接相关。深圳的土储占比大，深圳项目的盈利表现非常好，深圳的交楼和结转量大，带动整个经营业绩的上升。第二，和龙光的成本控制有关系。龙光地产是从建筑公司起家的，对建筑成本的控制非常好，我们平均一平米的建筑成本大概能够控制在2800块钱左右，比业内平均水平至少优10%左右。不要小看这每平米两三百元的差距，它可以对净利率的增加贡献1-2个百分点。第三，龙光的盈利效率非常高。举个例子，2014年拿了白石龙地铁的上盖项目，时隔一年便上市，这个速度相当快，因为在一线城市要达到预售条件要满足很多监管要求，这个是很不容易的。周转快，可以降低开发的利息成本。我们的总资产周转率大概3年，业内平均大概是4年。在周转速度方面，我们比业内快了三分之一。

　　投资布局带来土地成本控制的优势，产业链带来建筑成本控制的优势，快速周转所带来的单方的资金成本的优势，这是龙光盈利背后核心的竞争性优势。盈利性上，龙光在港股的同行里面是行业前列，多个指标在内房股中排名第一位。

　　3、注重分红派息：在港股上市4年，每一年都分红派息，分红派息的政策是比较稳定的。基本上大概拿核心利润的35%分红派息。今年首次派发中期息，加了5%的特别股息，每股合共22港仙，占核心盈利的40%，这种持续慷慨分红派息的做法在业内也是罕见的。