我市将出台新规规范已出让国有土地改变土地使用权年限审批及涉及的补交土地出让金问题。

　　市国土资源局9月18日发布了《惠州市关于规范已出让国有土地改变土地使用权年限的实施办法（征求意见稿）》（下称《办法》），符合4种情形的已出让国有土地，可申请改变年限，目前正向社会征求意见。

　　5种情况不得申请改变土地使用年限

　　市国土资源局相关科室负责人称，出台《办法》是为了严格加强国有土地管理，依法解决相关历史用地问题，规范我市已出让国有土地改变土地使用权年限审批及涉及的补交土地出让金问题。

　　该《办法》适用范围为已领取了《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》的，或取得城乡规划管理部门同意改变有关土地使用条件批准文件的出让国有商住用地，含商业用途、商住用途和住宅用途等。

　　东时记者留意到，《办法》明确列出了能申请改变土地年限的情况和不得申请改变的情况。其中，在办理不动产统一登记工作中，因多宗土地剩余使用权年限不一致而要求统一年限的等4种情况可以申请改变土地使用权年限；根据社会公共利益需要收回的等5种情况，则不得申请改变土地使用年限。

　　只改变土地使用权年限需补缴地价

　　该负责人介绍，申请办理改变土地使用权年限，涉及需要补缴土地出让金的，应当依照相关规定向国土资源主管部门补交土地出让金。

　　其计算方法为，单独改变土地使用权年限、土地使用权年限及用途同时改变、改变土地使用权年限及调低容积率的，补缴地价为改变前后地价之差；改变土地使用权年限及增加容积率、土地使用权年限及容积率同时改变且改变用途的，楼面地价需择高确定。

　　东时记者看到，《办法》对上述情况均列出了详细的计算公式。例如，只改变土地使用权年限计算公式为：改变土地使用权年限应补缴土地出让金=改变土地使用权年限后土地使用权市场价格－剩余土地使用权年限土地使用权市场价格。

　　此外，如果对应缴土地出让金未作具体规定的，还需按照国家、省有关宗地地价测算规则执行。

　　待缴清土地出让金和税费后，不动产登记主管部门给予重新核发新的 《中华人民共和国不动产权证书》。

释疑

　　1 谁来申请？

　　一般由开发商申请

　　东时记者：有的楼盘跟业主签的合同显示是70年年限，但房产证到手才发现使用年限“缩水”，这种情况是由开发商来申请吗？

　　市国土资源局相关科室负责人：一般都由开发商来申请。如果购房合同约定跟实际情况不符，这就属于合同履约的问题，应由开发商来申请补足土地使用年限。协商一致的情况下，也可以由业主来申请。如开发商不履约，业主可走法律途径维权。

　　2 同栋楼不同年限如何处理？

　　可申请统一年限

　　东时记者：文件称，在办理不动产统一登记中，因多宗土地剩余使用权年限不一致而要求统一年限的可申请改变，这指的是一栋楼吗？

　　市国土资源局相关科室负责人：一栋商住楼涉及几宗土地使用权的，使用权年限不相同，按照不动产统一登记工作要求，可以申请统一土地使用年限。

　　东时记者：这类房子可以申请的年限是多少年？

　　市国土资源局相关科室负责人：这就看开发商申请多少年了，但住宅用地最高不得超过70年。申请改变土地使用权年限不同，补缴的地价也不同。计算方式就是征求意见稿所列公式。

　　能否重复申请改变年限？

　　3 只能申请改变一次

　　东时记者：文件中提到，已经获批且已重新签订国有土地出让合同或签订补充协议，并重新登记发证的不得申请改变，是否表示，已经申请改变过一次的，不能再申请？

　　市国土资源局相关科室负责人：是的。目前我们正在征求意见，待最终结合征求意见的情况进行修改完善，并通过市政府常务会议审议通过后发布。届时，我们会对最终的方案作解读说明。

重点

　　4 种情况可申请改变年限

　　1 因城乡规划改变土地用途且该宗土地剩余使用权年限未达到法律规定的最

　　高出让使用权年限的；

　　2 城乡规划要求要统一开发建设的多宗土地使用权、但各宗土地剩余使用权年

　　限不一致的；

　　3 在办理不动产统一登记工作中，因多宗土地剩余使用权年限不一致而要求统

　　一年限的；

　　4 法律法规规定其他可以改变国有土地使用权年限的。

　　改变后的土地使用权年限不得超出《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定的各类用途土地使用权出让的最高年限。

　　5 种情况不得申请改变年限

　　1 已出让国有土地在本办法实施前申请改变土地使用权年限已经获得国土资源

　　主管部门批准且已重新签订国有土地出让合同或签订补充协议，并重新登记发证的；

　　2 法律、法规或者土地使用权出让合同明确规定改变土地使用权年限应当收

　　回土地使用权的；

　　3 根据社会公共利益需要收回的；4经调查认定属受让方原因造成土地闲置的；5法律法规规定其他不得改变国有土地使用权年限的情形。

温馨提示

　　10月15日前可提意见

　　目前，《惠州市关于规范已出让国有土地改变土地使用权年限的实施办法（征求意见稿）》全文已在市国土资源局网站发布，详细内容可登录查阅。市民如有意见或建议，可在在10月15日前以电子邮件或书面形式向该局提出。

　　联系人：惠州市国土资源局用地科

　　电子邮箱：HZ2896312@163.com

　　地址:惠州市江北三新南路7号 （邮编：516003），请在信封上注明“规章征求意见”。

　　知多D

　　“土地使用权年限”是指该宗国有土地的土地登记卡或国有土地使用权证上记载的土地使用权年限。

　　“剩余土地使用权年限”是指该国有土地的土地登记卡或国有土地使用权证上记载的土地使用权年限减去该国有土地已经经过的土地使用权年限。