8月30日晚，房产自媒体大咖朱罗纪于界面楼市私享会上，与网友探讨了粤港澳大湾区时代的房地产趋势判断。朱罗纪认为，粤港澳大湾区最利好的是核心城市以及离核心城市近的城市，其中深圳最得益，其次为香港。

    粤港澳大湾区的基本格局：提升空间大

    在主题分享之前，朱罗纪先对大家介绍了粤港澳大湾区的总体概况。粤港澳大湾区包括11个城市：香港、澳门、珠海、中山、江门、深圳、东莞、惠州、广州、佛山和肇庆，目前已经形成了3个小都市圈。其中，肇庆地域面积最大，共1.5万平方公里，澳门地域面积最小，只有33平方公里。这些城市围绕珠江入海口东西两岸排布，东岸是港深莞惠，西岸是澳珠中佛，广州在中线，历来呈现出东强西弱的格局（东岸GDP约占55%）。

    并且，粤港澳大湾区拥有两种制度、两个自由港、两个经济特区和3个自贸区，是中国经济制度最复杂的一个区域，也是中国外向型程度最高的经济区域。去年，大湾区的经济总规模约为1.4万亿美元，折合人民币约9.35万亿元，约占全国GDP总量的12%。

    在全球四大湾区中，粤港澳大湾区人口最多（6765万）、面积最大（5.65万平方公里）、GDP排名第三，拥有全球最密集的港口群（全球前7大港口中占3个），但是人均GDP与其他三个湾区相比却差距较大。以东京湾区为例，粤港澳大湾区人口是东京湾区的2.5倍，地域面积是只有9760平方公里的东京湾区的6倍，但是所创造出来的国民财富却低于东京湾区。不过，朱罗纪认为，从另一个角度讲，这也意味着粤港澳大湾区还有巨大的提升空间。

    粤港澳大湾区的内在驱动力：市场规律

    是什么驱动我们走向粤港澳大湾区？“我们走向粤港澳大湾区，是经济发展自下而上的要求，而不是自上而下的长官意志。”朱罗纪如是说。他认为，回顾大湾区从概念提出到上升为国家战略的全程，本身就说明了这是一个不断探索的过程，也是政策对市场的顺应和助推。

    朱罗纪还补充道：“我认为是经济发展到了一个新阶段的自然要求，这个阶段是‘大都市圈统一市场’，要求经济要素流动的更加自由化。”华为搬迁松山湖引争议、腾讯在香港举办大湾区论坛、深圳市民到临深城市买房等种种事例，都在说明大湾区里的企业家和老百姓，比以往任何时候都更加迫切地呼唤经济要素自由化。原来的行政区划设置、管理思维方式都不再能够推动区域经济的发展，反而逐渐在构成拖累。

    “大湾区经济发展到今天比以往任何时候都需要重新分工，这个分工是在湾区里的城市群里面展开，而不再是在单一城市内部展开。有的城市慢慢要做金融，有的做科创，有的做先进制造业，这些市场每天都在发生自然选择。但他们能够理性选择需要土壤，这个土壤里的各种要素是可以自由流动的，而不是受限制的。”

    然而，粤港澳大湾区现在面临的最大障碍是行政分割造成的壁垒，这也是影响大湾区走向世界级城市群、对标全球著名湾区的最大障碍。这一壁垒阻挡了大都市圈内统一市场的形成，导致很多资源没有办法恰当地配置。不过，近年来政府和企业都在努力冲破这个障碍。所以朱罗纪认为，无论上不上升到国家战略，大湾区都在走向统一市场，“从这个逻辑来看，我对大湾区的未来是相对乐观的，它会有很壮阔的发展前景。”

    粤港澳大湾区内将发生的故事：强者恒强

    朱罗纪预估，在粤港澳大湾区时代，将会有以下这些故事发生：

    1、城市边界会慢慢消融，企业会在大湾区的范围内展开产业分工。

    2、基础设施建设会提速，轨道互联互通的时代来临。一是东西两岸的交通设施会大幅改善；二是轨道互联，以核心城市为圆心，通向周边城市的轨道会大干快上；三是新增和香港的交通联络，比如高铁、快轨。此外，通行效率的提高也会提上日程。

    3、人才的流动会更加自由，加速向入海口聚集。大都市化之后，不会出现人口向低处走的现象，反而更可能是强者的吸附能力更强。人口和高端产业会更大可能向珠江入海口的方向聚集。港深莞珠中广佛这7个城市，未来不会削弱反而会加强。这其中，最得益的城市是深圳，其次是香港。朱罗纪提到，“以深圳目前的经济活力，超过广州、香港，都是在2年内的事情。”

    4、大量的卫星城将出现。随着核心城市的房价越来越高，沿着轨道建设会出现很多人口和产业聚集的卫星城，如深圳周边的临深区域塘厦、松山湖、凤岗、大亚湾及深圳内部的光明区、坪山区等等。

    5、公共服务会逐步统一化。都市圈内公共服务的数量和质量，应该是一视同仁的。否则，将会对人才的流动形成阻碍。

    6、香港的牵引作用将重振，香港会再度崛起。“粤港澳大湾区要解决的问题之一，就是要重振香港，而且会成功，因为香港在中国还是有很强的不可替代性。我们不能单凭GDP、地产霸权、创新不足就认为香港不行了。香港的软实力、经济自由度、香港人的综合素质，都还是国内最高的。只是因为腹地被断，没有抓住国内加入WTO和互联网变革的高增长机遇。”

    粤港澳大湾区值得关注的是：核心城市及豪宅

    朱罗纪认为，大湾区释放的是第二轮深化改革的红利，普通百姓想要参与和分享这一红利，以下城市和房地产值得关注。

    1、大湾区对区域里的所有城市都利好，但房地产受益有分级，最利好的是核心城市以及距离核心城市近的城市。因为房地产跟随人口产业走，而未来大湾区的人口和产业都会聚集到入海口两岸。所以，首先可以将范围缩到7个城市：广深港佛莞珠中。

    2、核心城市强者恒强。核心城市将因为聚集更多高端要素而产生更高的房价，广深港都拥有长期持续增长动力的。其中，朱罗纪最看好深圳，“深圳经济动力更猛，结构更完善，是中国少有的不再靠要素投入而靠创新驱动经济增长的城市。而且深圳的供求关系长期紧张，未来也看不出来有缓解的希望。”

    3、香港房地产市场供求关系紧张，并且经过长期复苏后，现在67%的香港居民已经没有贷款，因此，香港的房价不会太悲观。

    4、核心城市之外，卫星城的价格会夯实，注意要在通勤地买房。核心城市外围区域的房价会因为受益于产业转移、人口转移、轨道建设而拥有长期支撑，从长周期看很可能呈现出震荡上涨的趋势。但值得注意的是，不是所有的卫星城都值得买房，建议只关注“通勤地”，即工作半径在1小时左右的人群居住地。

    5、豪宅。对于值得关注的房地产类型，朱罗纪着重提到了豪宅，“大湾区核心城市里的豪宅价格现在还很便宜，未来会非常贵，这是因为核心城市的房价尤其是豪宅价格的决定因素不在于本地居民的收入，而在于最富有人群的购买力。”

    6、城市内部的价格分化会很大，好的卫星城的房价可能会超过核心城市的远郊。朱罗纪认为，现在好房子和差房子之间的价差远远没有拉开，未来价格分化会很大。以东京为例，2016年东京23区中，房价最贵的是中央区，单价约35万多人民币/㎡，最便宜的是足立区，单价还不到2万人民币/㎡，中间的价差接近18倍。此外，朱罗纪还提到，产业结构好、人口素质高、基础设施完善的卫星城和核心城市里产业升级失败、人口置换失败的区域相比，卫星城将会更有发展前途。