日前，南沙区连推灵山岛尖两宗商住用地，对比以往出让的住宅用地，本次为灵山岛首次出让北侧一线临江地块。此外，4月底灵山岛东侧商服区挂牌一宗商服用地，瞄准大型家装企业。广州中原研究发展部人士认为由于本次出让的两块地均属于中型地，起拍价为11亿元和10亿元，对资金要求不如2017年出让的37亿元那么高，有可能成为中型开发商和外地房企竞逐的目标。此外，根据记者了解，灵山岛尖首批住宅为金科地产开发的项目，预计年内入市。

南沙土地供应“三分天下”

据3月公布的《广州市2019年建设用地供应计划》显示，若仅计算可公开招拍挂商住用地，南沙将有76.9万平方米用地可供应，仅次于白云、番禺两区，居全市第三；同时，该计划量比2018年增加超两成，由此说明南沙存在增加商住用地供应的趋势。从南沙区内供地板块分布来看，灵山岛、黄阁、金洲将形成“三足鼎立”的形势，其中灵山岛预计可供应14.5万平方米商住用地，占总供应接近两成。灵山岛作为“新兴板块”，除近年明显加快商住地供应量外，亦积极出让商服地，以迅速吸引产业、高素质劳动力流入。灵山岛学校、商业中心、交通站场等配套建设亦稳步推进，以保障未来住户生活、交通、教育需求，提高“产业新城”的发展速度。近两年灵山岛出让商住地均有配建人才公寓的条件，加上本次挂牌两宗用地配建要求，目前灵山岛人才公寓累积计容建面已达4.7万平方米，预计可建700~750套人才公寓。

灵山岛尖首期住宅产品年内入市

由于灵山岛仍处于基建、配套建设期，因此目前住宅项目宣传不多。仅金科负责开发的2018NJY-10地块公布了项目名（金科博翠明珠）及产品，据了解该项目由6栋小高层和2栋高层住宅组成，产品为建面80~138平方米三至四房，有望年内入市。与地块隔江相望的中高端大盘南沙金茂湾部分已转入二手市场，售价为3万~3.3万元/平方米。此外，南沙主要一手板块金洲售价2.1万元~2.4万元/平方米，南沙湾约3万元/平方米。

灵山岛尖新推宅地分析：

未来公交十来分钟可以接驳地铁

将在6月5日竞拍的两个地块——灵山岛尖2019NJY-4和2019NJY-5整体南北相邻，2019NJY-4占地面积较大，江景、地标景观资源俱佳，其占地面积为4.76万平方米，总起拍价11亿元。

由于地块为临江一线用地，有严格的限高要求，左侧地块限高80米，右侧地块限高36米。两宗主要用地的容积率分别为2.5、1.8，公交站场用地容积率为0.6。地块整体容积率低，宜打造为低密度小区，结合地价、区位条件判断，地块具备发展中高端产品的潜质。

2019NJY-5地块整体位于 NJY-4地块南侧，虽然属于临江二排，但地块东、南侧被河流包围，未来相关朝向单位具备河景资源。此外，由于该地块限高较NJY-4宽松（120米），故未来建成项目部分北向中高层单位仍可远眺江景，景观资源同样具备优势。

根据去年第四季度灵山岛商住地出让的情况，当时华润、金科成交楼面在13000元/平方米左右，产生约15%的单价溢价率，可见本次挂牌两宗用地，起拍楼面已与去年成交价相当接近。

本次出让两宗用地，自身配建底商计容为0.55万平方米，距离学校400米。距离目前灵山岛规划面积最大的商业中心850米（2017NJY-12用地配建，商业计容约3万平方米）。

此外，2019NJY-4地块将配建公交首末站，从灵山岛通往蕉门地铁站约5公里，未来公交10~15分钟可接驳地铁4号线。

灵山岛尖新推宅地分析：

江景资源地块较受关注

本次推出的2019NJY-4为临江一线地块，区位条件相对突出。一方面，灵山岛北侧江面较南侧宽阔，江景视野更加开豁；地块对岸的南沙体育中心片区2018年9月进行整体规划调整，新规划中重点指出“南沙体育中心将建一栋150米和一栋85米滨河地标，最终呈现出由灵山岛尖望南沙体育馆及金茂湾的天际线效果”。

因此广州中原研究发展部认为，本次出让的2019NJY-4地块除具备江景资源外，同时具备地标建筑景观资源；此外，随着南沙体育中心规划建设推进，未来商务办公人群居住需求将部分辐射至灵山岛。

另一方面，对比现时南沙“标杆地”，占地面积12万平方米，总成交价37亿元（楼面价17231元/平方米）的灵山岛2017NJY-12地块，本次推出的2019NJY-4地块面积适中（宗地面积为4.7万平方米），总起拍价为11亿元，资金准入门槛相对较低，因此除千亿房企外，不少资金实力较强、有意进入大湾区的“中型房企”亦可参与竞拍。

2019年广州土拍市场上出现了不少“新面孔”“过江龙”，外来房企对广州的关注程度越来越高，如北京北辰、上海升龙等企业通过不同途径拿地开发，闽系世茂、融信亦参与了多宗地块竞拍，预期各路房企在增加南沙灵山岛的土地储备上会较为积极。