广州商服物业可以卖给个人了！

今日（12月19日）晚，广州市住建委发文，2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的（以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。

具体执行文件如下：

一、2017年3月30日（《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，穗府办函〔2017〕65号发布之日）后土地出让成交的（以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地产项目，其商服类物业的销售对象应当是法人单位。

二、2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的（以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。

三、2018年12月19日24：00前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行。2018年12月19日24：00前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同，并且能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。

事实上， 早在今日上午，广州市就传出一份源自市政府网站的文件截图称“330”新政中“房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位”规定的商服类物业，指的是文件公布之日（2017年3月30日）后土地出让成交的商服类房地产项目。

广东省和广州市房协专家委员会委员黎文江认为，“一般来说，文件或者法律法规都是管后面的不管前面的，所以2017年“330”政策之前拿地的项目不按新政策执行的可行性比较大”。黎文江认为，这件文件明确了“330”政策的执行界线，也比较合理，解决了创业型公司购买办公物业及社保未满五年的外地客购买公寓居住的需求。

去年“330”以前拿地的商服物业都可卖个人

广州针对商服类物业限售的政策，去年3月至今发生N次调整。

2017年3月30日，广州市针对商服类物业出台文件，限制个人购买商服类物业，包含商业、办公，即商铺、写字楼、公寓物业。在2017年3月30号之前购买的二手商住类项目，可以转让给法人单位，也可以转让给个人。在此之后接手二手的个人，取得不动产证满2年后，才能再次转让，并且只能转让给法人单位。

此政策出台后，无论一手还是二手的商服类物业成交，都大大缩水。

克而瑞数据显示，在“330新政”出台的2017年，广州全年成交量仅为19447套，2016年为33919套，成交量暴跌了43%左右，可见新政的威力之大。

即便在政策出台已经21个月后的2018年11月，广州商服物业市场仍未能重振。

根据合富大数据，2018年11月,广州全市写字楼成交量为47030㎡，同比下降45%，环比10月下降37%；公寓成交量为56418㎡，环比减少30%，同比大幅增长50%。

商铺市场11月成交量为75672㎡，环比同比均有明显增长，环比上升43%、同比上升99%，主要是因为保利金融大都汇双子塔楼下合共4.7万㎡裙商整体网签，据悉买家为某家居建材行业品牌，创下今年商铺市场最大规模的单宗交易。

据了解，由于一般物业从拿地到上市销售需要周期达一年以上，所以，目前市场上在售的商服物业，绝大部分均为“330”政策之前所拿地块。

以公寓而言，目前全市库存量较多的公寓项目多集中在南沙、黄埔等区域，且项目前身均是在去年“330”新政前拍下的地块。

这也意味着，这一部分的项目产品可以卖给个人。

专家：明确了以前有些模糊的界线

在黎文江看来，今晚颁布的文件，“明确了以前有些模糊的界线”。

黎文江分析，商服物业不是住宅，所以不涉及住宅方面房价上涨的情况。而且也令一些买不起300平商服物业的小型公司或创业公司，可以以个人的名字购买。对于一些要社保满五年以后才能买住宅的外来务工者，也可以购买小型公寓居住，解决了一部分人的需求。

至于“330”以后拿地的商服项目松绑，他认为没有那么快。“当前已有大批的商服物业还需要消化，先把前面的松绑了”。

不过，广东中原地产项目总经理黄韬认为，就算“330”之前拿地的项目可以卖给个人，预计也不会促进一大波成交，“只要经济形势层面没有改善，这种投资性的物业并不会有太多的成交促进”。

广州商服物业去化至少需3年，商铺达6年？

根据克而瑞数据统计，2017年的“330”新政之后，广州商服物业（公寓、商业、办公）的库存量已经从2017年3月末的513.57万㎡，增加到2018年11月末的675.87万㎡，去化周期也从当时的19个月上升至目前的39个月，即3.25年！

当中去化周期最大的属商铺类产品。截至今年11月底，广州商业产品(即商铺、商场)的库存量达333万平，去化周期长达73个月，按近一年的销售速度，需六年出才能消化完剩余库存，库存最高花都区甚至需21年半才能消化完。

一手公寓库存量达160.04万平，余28136套存货，同比2016年同期的108.74万平大涨47.17%，去化周期也拉长至23.1个月。库量主要集中在南沙、黄埔等区，两区存量均超30万平，占比总体库存的43.68%。

而办公产品库存量也是居高不下，其库存量达184万平，去化周期为31个月

广州商服物业政策松绑历史——

2017年7月17日，广州市政府印发的广州市加快发展住房租赁市场工作方案中，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。

2018年1月17日，广州城市更新局发布的《市城市更新局关于实施城市更新商服类房地产项目管理新政执行问题的通知》中，允许旧改商服物业不执行“330新政”中“商服类最小分割单元不低于300平方米”的规定。

2018年11月2日，广州市发布的《关于深入推进城市更新工作的实施细则（征求意见稿）》中，明确个人可购买旧改商服物业。

2018年12月19日，广州市住建委发文《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》，明确2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的（以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象。