近年来,在调控政策的高压下,多地一二手楼市成交熄火,与之息息相关的土地市场也明显降温。据克而瑞数据统计,截至今年11月,粤港澳大湾区广东九市土地的总出让面积达1605.38万平方米,总出让金额达2474.08亿,平均溢价率达19.51%,土地市场出现降温迹象。不过粤港澳大湾区战略利好辐射下,不少城市表现依旧亮眼。在大湾区广东九市中,土地成交金额最多的是佛山,合计为822.88亿元,其次是550.31亿元的广州,第三的则是东莞,土地成交金额达240.93亿元。

佛山土地市场最热

目前,在粤港澳大湾区广东九市中,除肇庆以外的八个城市或多或少均受“限”字政策的影响,购房需求受到一定程度的限制。在“坚持遏制房价过快上涨”的今天,调控高压、房企融资渠道缩减叠加市场环境等因素的影响,土地市场也难复往年热络行情。

随着广佛同城战略实施,作为广州市场外溢下的首选城市——佛山,在限地价、竞配建、自持、自销等高门槛之下仍挡不住房企拿地热情。据克而瑞数据统计,截至今年11月,佛山成交土地(含纯宅地、商住地、商办地、综合,下同)高达77宗,成交总额达822.88亿元,土地成交面积及金额皆为大湾区之最。作为一线城市中的房价洼地,广州仍为房企主要竞争区域。据克而瑞数据统计,截至今年11月,广州成交土地达57宗,土地成交面积达262.16万平方米,成交总额达550.31亿元,平均溢价率仅为6.63%。

承接深圳需求外溢的首选城市的东莞,亦是不少房企的布局重点。据克而瑞数据监测,东莞仅出让27宗地块,总成交面积为101.37万平方米,而土地成交总额却高达240.93亿元,仅两年时间,融创、招商、华润、旭辉等10家外来实力房企进入东莞分食“蛋糕”。

近几年,华南市场吸引了不少外来房企的进入,而他们往往会选择佛山作为第一站。除了包括万科、恒大、碧桂园、万达等千亿房企早早就进入之外,全国三十强的其它外地房企也纷纷将其视为进军华南房地产的首秀城市,这其中就包括了绿城、融创、龙湖、旭辉、新城、泰禾、五矿、金辉乃至此次的金科等多家房企。地产经济学家邓浩志认为,相对于广深,佛山土地供应更显得充足,价格也更低,所以得到很多外来房企的青睐。

近五成土地以低价成交

今年以来,国内土地流拍频发、溢价率持续下行,土拍竞争的激烈程度也远不如去年同期,动辄百轮竞拍、高溢价成交的新闻大幅减少,取而代之的是重点城市地块频繁流拍、底价成交的信息。

在这样的市场环境下,房企拿地重新趋于理性。据克而瑞数据监测,今年大湾区广东九市出让的404宗土地中,超190宗土地是以底价成交,占比土地出让总数的47%。为提高土地的利用率,近年来,广东多市地块的竞拍条件不断升级,比如要求定向出让、配建学校及人才公寓等等。而在广州、深圳这样的一线城市,地块出让条件更为严苛,这是造成土地底价成交的原因之一。

在这样严苛、细致的地块竞拍条件下,开发商开发成本大大增加,能够拿下地块的往往只有那些资金实力雄厚的品牌房企,在苛刻的竞拍条件,不少房企甚至会联合拿地。此外,在楼市调控高压叠加融资渠道收紧、业绩销量下行的情况下,部分大型房企资金压力较大,这些可能都是引发大湾区广东九市多宗地块底价或者低溢价成交的原因。

房企看好广州东部市场

日前,增城、黄埔科学城成功出让了3宗地块,共吸金33亿元,总成交面积达12.08万平方米。不过,除增城区中新镇集丰村8079地块低溢价成交以外,永宁街及科学城两宗地块均为底价成交。其中,增城区中新镇集丰村8079地块,被中铁建以136800万元斩获,折合楼面价12323元/㎡。增城永宁街九如村、塔岗村8095地块被增城市新塘工业加工区开发总公司以107400万元拿下,折合楼面价7506元/㎡。而科学城KXC-I1-3地块,则被凯德置地以88249万元的总价拿下,折合楼面价6210元/㎡。

●地块一:科学城KXC-I1-3地块

该地块位于科学城科学大道以北、凝彩路以南,面积47369㎡,计容建筑面积142107㎡,由凯德置地以88249万元的底价夺得。该地块要求竞得人或其实际控股人名下企业须涵盖自有国际性品牌城市综合体、自有国际性品牌服务公寓、自有国际性品牌购物中心、房地产基金管理、城市更新等至少三个板块。且其管理的房地产基金数量超过15只,持有或管理的大型购物中心超过30家,持有或管理的酒店或服务公寓超过100家。

值得注意的是,该地块所在的科学城板块,今年至今已累计挂牌10宗地块(不含工业用地),总出让面积达59.24万平方米,且竞拍条件比较严苛,均要求竞得人须在在广州开发区、黄埔区成立新公司。该板块定位为广州市发展高新技术产业的示范基地,截至目前为止已有阿里巴巴、三星、光宝集团、索尼电子、中国联通、安居宝、IT分销行业龙头老大神州数码多家知名企业进驻。

黄埔区作为粤港澳大湾区“湾顶明珠”,持续建设高质量城市基础设施,而广州科学城更是广深科技创新走廊心脏地带的关键节点。得益于区位优势,地块所在的广州科学城核心区内已拥有成熟的交通、雄厚的产业基础和优越的营商环境,并不断优化升级。地块扼守科学城核心位置,距珠江新城、广州国际金融城仅约30分钟车程,同时坐拥双地铁交汇便利,步行约5分钟即达地铁6号线暹岗站,离明年开通的21号线科学城站点更是只有不到300米路程。

凯德集团总裁(中国区及投资管理)罗臻毓表示:“五大核心城市群中,广州是粤港澳大湾区核心增长极,其在大湾区的核心引擎功能正不断提升。借此机遇,我们将在该项目充分发挥凯德的综合开发与运营优势,让进驻广州的‘大脑’能更便捷、高效地运作,从商务地标、复合业态、智能办公等多方面助力城市经济高质量发展。”

●地块二:增城中新镇8079地块

经两轮竞拍,被中铁建以以136800万元成功拿下增城区中新镇集丰村8079,折合楼面价12323元/㎡。该地块位于中新镇集丰村,风光路南侧,毗邻景新国际名城,总用地面积42695.43㎡,计算容积率建筑面积≤111008.12㎡,配套商业建筑面积≤5550㎡,建筑限高120米。值得一提的是,今年至今增城中新板块共计出让了4宗地块,总成交面积达11.68万平方米,在土地底价成交占比近七成的广州,该板块无一宗地块是以底价成交,今年天健地产拍下的增城区中新镇中新村8048地块,溢价率更是高达197%。

根据克而瑞的调查数据显示,目前地块周边3公里范围内有多个楼盘。二手楼盘有恒大山水城、恒福花园、中海香樟墅等,价格1.5-2.1万元/㎡不等。一手楼盘有紧邻地块的景新国际名城,目前均价1.8-2万/㎡,地块周边一手楼旁还有靠近中新镇中心的侨建御溪谷,洋房单位均价2.5-2.6万/㎡。

●地块三:增城永宁街8095地块

位于永宁街九如村、塔岗村永宁大道南侧的增城永宁街九如村、塔岗村8095地块被增城市新塘工业加工区开发总公司以107400万元的底价拿下,折合楼面价7506元/㎡。该地块要求全部用于增城开发区人才公寓项目建设,竞得人在取得不动产权证书满10年方可进行销售,自持期间物业仅可用于租赁,自持满10年后,销售对象须为增城开发区注册企业大学本科以上员工。

目前,地块周边主要以一手住宅项目为主,其中,奥园誉峯项目已进入尾盘阶段,在售均价为2.1万元/㎡。而保利i立方plus和合景誉山国际均为期房在售,均价在1.6-2.2万元/㎡左右。而二手方面,目前在售的项目主要为时代桥廊项目,其早期交楼的房源逐渐流入存量房市场,均价在1.8-2.0万元/㎡。